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         資訊來源：東方早報  發(fā)表時間：12-06-14

        上周降息，如同春雷，預示著貨幣政策實質(zhì)性寬松階段的來臨。與之相伴，房貸政策趨松的信號同樣顯著。據(jù)報載，降息當天央行向各商業(yè)銀行下發(fā)“銀發(fā)[2012]142號”的“特急”文件：貸款利率下限由基準利率的0.9倍擴大至0.8倍，個人貸款利率浮動區(qū)間下限仍為基準利率0.7倍。

       房貸怎么了，難道要重回到2009年寬松程度？眾所周知，遭遇國際金融危機的沖擊，2008年我國經(jīng)濟增幅急劇下滑，并于2009年一季度觸底，最低值為6.2%，為了刺激經(jīng)濟，國家出臺了“四萬億投資計劃”，并實行超寬松的貨幣政策。與之適應，個人房貸大幅放松，其中首套房貸利率最低七折，首付最低二成。

        2009年底，隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的展開，個人房貸政策一步步收緊，七折利率漸成往事，在最瘋狂的2011年四季度，連首套房貸利率也一度高達基準利率的1.1倍。今年以來，隨著經(jīng)濟增幅加速下滑，以及房地產(chǎn)調(diào)控效果漸趨顯現(xiàn)，樓市成交陷入低迷，相關(guān)部門轉(zhuǎn)變態(tài)度，對于首套房采取積極的支持行動，具體表現(xiàn)就是貸款利率趨于下滑，部分銀行可以打八五折。

        央行此特急文件，頗具深意。官方和智囊機構(gòu)，原本認為這輪經(jīng)濟下行，將會于今年一季度觸底，結(jié)果4月份的很多數(shù)據(jù)表明，經(jīng)濟仍在下滑，于是5月以來，國家刺激經(jīng)濟政策頻頻出臺。信貸政策是重要工具，降息與貸款利率打折，皆是價格型調(diào)整手段，有助于降低貸款者的融資成本。另外，還有政府財政吃緊的因素。1-5月全國財政收入比去年同期增長12.7%，增幅同比回落19.3個百分點，其中稅收收入增長9.4%，增幅同比回落21.4個百分點。收入增幅明顯回落的主要原因之一，就是商品房銷售額同比下降9.1%，比去年同期回落27.2個百分點。比如，房地產(chǎn)營業(yè)稅減少 22億元，下降 6.9%。與此同時，1-5 月全國財政支出增長 22.4%。而地方財政入不敷出的情況亦加劇。

        房貸利率可打七折，明白無誤地表明房貸政策還將進一步寬松化，尤其是針對首套房。今年以來，對于自住需求的扶持，主要體現(xiàn)在首套房貸方面。前段時間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人接受新華社記者專訪時講得明白：“要在中央統(tǒng)一政策框架內(nèi)，落實好對居民家庭購買首套普通自住房的信貸支持和稅收優(yōu)惠政策”。中央是保護剛需的，但僅限于首套房，而且還僅限普通自住房。

        值得關(guān)注的是，央行文件一出，很多人猜測房貸將全面放松。先別高興的太早。其一，當前宏觀經(jīng)濟政策寬松程度有限。2008年9-12月，曾連續(xù)五次降息，而當前只有一次。2009年上半年CPI出現(xiàn)負增長，也即通縮，而5月份的CPI創(chuàng)近23個月新低，卻仍高達3%，這就制約了今年貨幣政策放松的空間。另外，2008-2009年為了救經(jīng)濟，打斷了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的進程，而當前國家仍然不斷強調(diào)推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。2009年新增貸款近10萬億元，而今年預計只有8萬億元左右，在此形勢下，個人房貸的放貸規(guī)模及政策優(yōu)惠，注定難與彼時比肩。

       其二，房地產(chǎn)調(diào)控從緊的主基調(diào)沒變，抑制房價仍是調(diào)控主目標。2009年，房地產(chǎn)調(diào)控全面放松，而今年仍緊巴巴。前段時間，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人接受了新華社記者專訪時強調(diào)：堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖，要嚴格執(zhí)行商業(yè)性個人住房貸款的二套房認定標準、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策，堅決遏制投機投資性購房需求。由此可見，房貸政策脈絡清晰：三套及以上停貸年內(nèi)不會取消，二套房貸從嚴還將持續(xù)到下半年，預計年內(nèi)改善需求政策松綁別存奢望，除非宏觀經(jīng)濟下滑超預期，“保增長”壓力過大，才會重加大刺激樓市需求的力度，涉及二次改善需求。

        總而言之，央行放大個人房貸的打折尺度，反映出對于剛需的保護，而二套房貸仍得看中央“臉色”，現(xiàn)階段只能將房貸政策定性為“有保有壓”，更加注重差異化對待不同性質(zhì)的購房需求。況且，央行將房貸折扣最大放至七折，并不意味著商業(yè)銀行都愿意這么干。商業(yè)銀行會根據(jù)自己情況及利益，確定適合自己的房貸利率。即便是針對首套的房貸，今年七折絕不可能成為普遍現(xiàn)象，八五折成為主流的可有性較大。